Le syndic de copropriété est obligatoire dans tout ensemble immobilier comptant au moins deux propriétaires différents. Il est nommé par le syndicat des copropriétaires réunissant l’ensemble des propriétaires d’un immeuble lors d’une assemblée générale. Il est l’organe de gestion principal de la copropriété car il est mandaté par les copropriétaires pour effectuer les actes de gestion et de représentation nécessaires au respect du règlement de copropriété, à l’entretien du patrimoine et au bon fonctionnement de la copropriété. Ses missions sont fixées par l’article 18 de la loi de 1965. Il a notamment pour rôle de convoquer et d’assurer le secrétariat des assemblées générales, puis d’exécuter les décisions qui y sont prises par les copropriétaires. Il est l’interlocuteur du conseil syndical (constitué de représentants des copropriétaires) qui l’assiste et le contrôle dans sa gestion. Il a ainsi pour objectif de défendre les intérêts des copropriétaires tout en administrant l’immeuble et assurant son entretien.
Le syndic de copropriété est le garant de la bonne application du règlement de copropriété et des décisions des assemblées générales.
Le règlement de copropriété est rédigé par des notaires et des géomètres au moment de la conception de l’ensemble immobilier. Il délimite les parties communes et définit les règles de répartition des charges en fonction de divers critères comme la superficie des lots ou leur situation dans l’immeuble. Par exemple, un appartement situé au dernier étage devra payer plus de charges de fonctionnement de l’ascenseur qu’un appartement situé au premier étage. Le syndic doit donc s’assurer que les règles de répartition des charges de la copropriété sont bien appliquées. Il est également le représentant du syndicat des copropriétaires devant la justice afin de régler tout litige entre copropriétaires, ou encore pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires contre un propriétaire qui ne règlerait pas ses charges. En outre, le syndic de copropriété doit appliquer les décisions prises en assemblée générale par les copropriétaires.
Le syndic de copropriété est en charge de l’entretien de l’immeuble.
Il en gère tous les aspects : de l’achat de produits ménagers à l’entretien des équipements communs, en passant par le respect des relations contractuelles avec les prestataires de la copropriété et le traitement des sinistres affectant les parties communes. En cas de dégradation trop importante, qui pourrait compromettre la sauvegarde de l’immeuble, le syndic a le pouvoir d’intervenir en urgence, sans attendre l’accord préalable des copropriétaires. En effet, il a pour responsabilité de s’assurer que la copropriété est hors d’état de péril. Le syndic doit en outre tenir à jour un carnet d’entretien regroupant des informations relatives aux interventions techniques menées au sein de l’immeuble. Ce carnet d’entretien permet ainsi aux acquéreurs d’un bien en copropriété de se renseigner sur son entretien.
Le syndic de copropriété gère les finances de la copropriété.
Il doit souscrire les assurances nécessaires à la couverture des risques menaçant la copropriété (incendie, dégât des eaux, effondrement, vandalismes…), tenir la comptabilité de la copropriété, régler les factures des fournisseurs et prestataires, établir les appels de charges adressés chaque trimestre aux copropriétaires, procéder au recouvrement des impayés, souscrire aux emprunts en vue de financer les travaux importants, gérer la paye et le contrat de travail du personnel de l’immeuble le cas échéant, etc. Il doit donc établir chaque année un projet de budget prévisionnel qu’il soumet à l’approbation des copropriétaires en assemblée générale. C’est également lui qui ouvre et administre les comptes bancaires de gestion courante (réception des fonds des copropriétaires et paiement des factures) et de fonds de travaux (transfert d’une partie du budget de la copropriété sur un livret bancaire dédié qui produit des intérêts. Lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, les copropriétaires sont appelés à approuver les comptes tenus par le syndic sur l’exercice comptable qui vient de s’écouler. Si ces comptes sont approuvés, la différence entre le budget prévisionnel adopté l’année précédente et les comptes effectivement réalisés (excédent ou déficit) est répartie entre les copropriétaires, c’est la régularisation des charges.
Conclusion
La désignation d’un syndic de copropriété n’est pas à prendre à la légère. Organe central de la gestion d’une copropriété, il s’occupe à la fois des finances, de l’administration, de l’entretien et de la défense des intérêts de la copropriété. Son rôle au sein d’une copropriété est donc déterminant et il est important qu’il soit capable d’assurer ses différentes missions avec efficacité afin de valoriser le patrimoine des copropriétaires.
