Dans une copropriété de 102 logements à Arcueil dont nous étions syndic depuis peu, une fuite s’est déclenchée fin juin 2018 sur une colonne d’alimentation en PER avec une pression de 5 bar, au 11ème étage du bâtiment, ce qui a endommagé tous les logements des étages inférieurs.
Cette colonne fuyarde alimentait en eau chaude tous les logements du bâtiment donc l’urgence de la situation était manifeste.
Prise de mesures conservatoires dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires
Nous avons contacté immédiatement le mainteneur de la chaufferie collective afin de vidanger la colonne pour pouvoir faire réparer la fuite par un plombier qualifié, qui a remplacé la section fuyarde.
Le délai de séchage suite au remplacement d’une section de colonne en PER est selon les recommandations du fabricant de la colle utilisée d’environ 6 heures, au terme duquel nous avons recontacté le chauffagiste afin qu’il remette en eau le réseau.
Mise en jeu de l’assurance dommage-ouvrage
Comme il s’agit d’un immeuble de moins de 10 ans, nous avons effectué une déclaration de sinistre à l’assurance dommage-ouvrage, qui garantit le réseau de chauffe pendant 10 ans après la date de réception des parties communes.
En matière d’assurance dommage-ouvrage, la mise en jeu des garanties constructeurs impose que l’expert missionné par l’assurance ait constaté la réalité des dommages dans leurs causes et leurs conséquences. Donc en théorie, pour pouvoir faire indemniser les dommages causés par cette fuite, il aurait fallu que l’expert constate la fuite sur l’alimentation en PER. Nous n’aurions donc pas dû faire réaliser les travaux de réparation dans l’attente du constat de l’expert. Cependant, vu l’urgence (privation d’eau chaude pour tous les habitants du bâtiment) et le débit de la fuite, nous n’avions pas d’autre choix que de procéder aux réparations dans les meilleurs délais, et nous avons demandé aux intervenants de veiller à prendre des photos avant et après chacune de leurs actions.
Au jour du rendez-vous avec l’expert d’assurance, nous avons pu accéder à 7 appartements sur les 8 sinistrés par cette fuite en cascade. Le 8ème appartement étant celui qui donnait accès à la gaine technique d’où s’est déclenchée la fuite. En conséquence, l’expert a émis un refus de garantie, au motif que, lors du rendez-vous d’expertise, il n’a pu constater que les conséquences des dommages et non leur cause.
Allers retours avec l’assurance
Nous avons immédiatement contesté la décision de l’expert et demandé un nouveau rendez-vous d’expertise que nous avons obtenu. Dans l’intervalle, nous avons sollicité une entreprise pour chiffrer les travaux privatifs de remise en état suite au sinistre. Grâce à cette précaution, nous avons pu remettre à l’expert, le jour de la seconde expertise, l’ensemble des chiffrages obtenus (pour un montant global de 40 K€).
La convention CRAC impose qu’au delà de 25 K€ de dommages l’expert soit assisté d’un sapiteur économiste du bâtiment. Celui-ci a consulté d’autres entreprises de son côté, sur la base du cahier des charges établi par l’entreprise sollicitée par Homeland, et ses entreprises ont réalisé un chiffrage 15 à 20% supérieur à celui obtenu par cette dernière.
L’expert ayant rejeté la garantie au motif de la non constatation de la cause des dommages, nous avons dû insister sur le fait que nous n’avions pas d’autre choix que de faire réparer la cause (la colonne en question alimentant 50 logements en eau chaude) et produire le reportage photo que nous avons pris soin de faire réaliser, pour finalement obtenir une exception aux pratiques de l’expert d’assurance et obtenir l’indemnisation de l’intégralité des dommages.
