La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a été adoptée et promulguée le 24 mars 2014. Elle prévoit toute une série de dispositions relatives aux copropriétés dont les modifications et nouveautés sont entrées en vigueur le 1er janvier 2017.
Une identification des copropriétés
Afin d’instaurer un suivi de toutes les copropriétés, la loi Alur a mis en place deux outils permettant de les identifier : l’immatriculation de la copropriété et la fiche synthétique de la copropriété.
L’immatriculation de la copropriété
La loi Alur prévoit la création de l’immatriculation des copropriétés au sein d’un registre national des copropriétés. Toutes les copropriétés de l’Hexagone ont dû être immatriculées au plus tard le 31 décembre 2018.
Ce registre national a pour but de réunir des données importantes telles que :
- Le nom, l’adresse et la date de création du syndicat et le nom du syndic en place ;
- Le nombre de lots de la copropriété ;
- Le budget prévisionnel, l’état des impayés ou l’existence de procédures…
Le syndic a l’obligation de réaliser les formalités d’immatriculation des copropriétés dont les frais sont imputables au syndicat des copropriétaires.
En cas de non-immatriculation de la copropriété, le syndic encourt des sanctions financières. Une astreinte d’un montant maximum de 20 € par lot et par semaine jusqu’à la complète transmission et actualisation des données peut lui être appliquée si aucune mesure n’a été prise un mois après la mise en demeure qui lui a été adressé par le teneur du registre national.
La fiche synthétique de la copropriété
Obligation légale issue de la loi Alur, la mise en place d’une fiche synthétique a été réalisée pour l’ensemble des copropriétés au 31 décembre 2018.
Elle doit être établie par le syndic et ses données doivent être mises à jour chaque année.
Cette fiche rassemble les données techniques et financières essentielles relatives à la copropriété. Elle doit être tenue à la disposition des copropriétaires et fait partie des documents à annexer en cas de vente d’un lot.
Un régime original de sanction a été prévu par la loi. En effet, le non-respect de cette obligation est un motif de révocation pour le syndic. Une pénalité financière forfaitaire est également applicable au syndic qui ne met pas à disposition la fiche dans un délai de 15 jours à compter de la demande d’un copropriétaire.
La loi Alur et les travaux
Deux nouvelles mesures phares sont entrées en vigueur avec la loi Alur, mesures permettant d’assurer une meilleure surveillance de l’état global des copropriétés : le diagnostic technique global et la constitution d’un fonds de travaux.
Le diagnostic technique global (DTG)
Il a pour but d’informer les copropriétaires sur l’état général et la situation de l’immeuble, afin, le cas échéant, d’envisager des potentiels travaux à réaliser au cours des 10 prochaines années. Il s’applique à tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation qui relève du statut de la copropriété.
Le fonds de travaux ALUR
Cette mesure issue de la loi ALUR impose aux copropriétaires de constituer des provisions supplémentaires afin d’anticiper le coût de futurs travaux.
Sa mise en place est obligatoire pour toute copropriété construite il y a plus de cinq ans et possédant au moins un lot destiné à l’habitation. Sa création fait l’objet d’une résolution spécifique inscrite à l’ordre du jour par le syndic en assemblée générale.
Seules les copropriétés comportant moins de 10 lots peuvent se dispenser de la mise en place du fonds de travaux par un vote à l’unanimité en assemblée générale.
La loi Alur et les grands changements
La loi Alur a apporté de nombreuses obligations qui pèsent désormais sur le syndic de copropriété et a également innové dans un souci toujours axé vers la transparence. Voici les principales nouveautés.
Le contrat type
La rémunération du syndic est encadrée légalement par un contrat type. Ce contrat prévoit une distinction entre les prestations forfaitaires qui comprennent l’ensemble des tâches administratives, comptables, les prestations liées à la gestion courante de la copropriété (tenue des assemblée générales et souscription à une assurance) ; et les prestations exceptionnelles qui sont facturées en plus et énumérées au sein du contrat.
La mise en concurrence
La mise en concurrence du contrat de syndic est désormais obligatoire tous les 3 ans.
Le compte bancaire séparé
Le syndic est obligé d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété, dans un souci de transparence de la comptabilité.
L’extranet de copropriété
Le syndic a l’obligation de fournir aux copropriétaires un Extranet reprenant l’ensemble des informations essentielles concernant la vie de de la copropriété.
Chez Homeland, la transparence est une de nos valeurs principales nous permettant de nous différencier des autres syndics. L’Extranet de copropriété que nous proposons est extrêmement complet car alimenté en temps réel avec toute l’information comptable et événementielle de votre copropriété. Vous y trouverez tous les documents fondateurs de votre copropriété (règlement de copropriété, convocations et PV d’Assemblées Générales, diagnostics, plans, RIB…) ; tous les courriers échangés avec votre syndic et vous pouvez également signaler en quelques clics un incident dans votre copropriété et restés informés du traitement de votre demande.
Les membres du Conseil bénéficient d’un accès augmenté à l’Extranet et peuvent suivre les comptes de la copropriété en temps réel avec un accès à tous les documents financiers tels les factures, les contrats, les relevés bancaires…
Les règles de majorité
Enfin, un des derniers grands changements apportés par la loi Alur est l’assouplissement des règles de majorité, afin de faciliter notamment le vote de certains travaux.
Une digitalisation et une exigence de transparence renforcées par la loi ELAN de 2018
Les bouleversements apportés aux copropriétés ne se sont pas arrêtés avec la loi Alur.
En effet, la loi Elan adoptée le 23 novembre 2018, contient également un certain nombre de dispositions venant réglementer les immeubles en copropriété.
De manière succincte, cette loi va apporter des précisions sur les parties communes, l’extranet, le conseil syndical ou encore va moderniser le déroulement des assemblées générales avec la possibilité pour les copropriétaires d’y participer par vidéoconférence.
Si certaines de ces mesures sont déjà effectives depuis 2019, d’autres entreront en vigueur cet été.
