Contrairement aux apparences, le syndic de copropriété n’est pas une simple abréviation du syndicat de copropriété. En effet, si ces deux fonctions sont obligatoires dans le fonctionnement d’une copropriété depuis la loi du 10 juillet 1965, elles exercent des missions bien différentes. Mais alors quelles sont les différences entre un syndic et un syndicat de copropriété et comment fonctionnent-ils ?
Le syndicat de copropriété (ou syndicat de copropriétaires)
Tout d’abord le syndicat de copropriété existe automatiquement et sans aucune formalité dès lors qu’au moins deux propriétaires possèdent des biens distincts dans un même immeuble composé de parties communes. Il est ainsi composé de l’ensemble des copropriétaires. Ce syndicat a une mission bien précise : la conservation, la gestion et l’administration de l’immeuble et des parties communes. Il décide notamment du montant du budget prévisionnel annuel, des différents travaux nécessaires à l’entretien ou à l’amélioration des parties communes, du choix des prestataires de la copropriété, de la souscription éventuelle de prêts bancaires, des modifications du règlement de copropriété ou encore des actes d’achat ou de cession de parties communes de la copropriété.
Afin de mener à bien ces missions, le syndicat des copropriétaires dispose d’une personnalité civile propre. A ce titre il est qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés, que ce soit contre un propriétaire ou un tiers. Il peut également voir sa responsabilité engagée si une faute est commise. A ce titre, le syndicat de copropriété a l’obligation d’être assuré contre les risques de responsabilité civile.
Enfin, les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale réunie sur convocation du syndic de copropriété.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il a pour rôle principal de gérer l’administration et les finances de la copropriété ainsi que de mettre en œuvre les décisions du syndicat des copropriétaires prises en assemblée générale.
Le syndic est en charge de la préparation, de la convocation ainsi que de la notification des décisions prises en assemblée générale. C’est également lui qui prépare le budget prévisionnel, gère le personnel de la copropriété, s’occupe du paiement des dépenses courantes, prend l’initiative en cas de travaux d’urgence, etc.
Le syndic souscrit et gère les contrats d’assurances indispensables à la copropriété, mais il est également responsable des fautes de gestion qu’il peut commettre. Le syndic est élu par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée maximale de trois ans, renouvelable indéfiniment. Le syndic peut être aussi bien professionnel (il doit alors justifier d’une garantie financière, d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une carte professionnelle) que non-professionnel (c’est alors un ou plusieurs propriétaires de l’immeuble qui exercent cette fonction). En effet, les petites copropriétés qui ne souhaitent pas supporter les honoraires d’un syndic professionnel peuvent opter pour un mode de gestion « bénévole », même s’il peut être préférable de faire appel à des professionnels notamment pour les aspects juridiques, comptables et techniques inhérents à la mission de syndic de copropriété.
Conclusion
En résumé, le syndicat de copropriété réunit l’ensemble des propriétaires d’une copropriété alors que le syndic de copropriété en est le représentant légal. Ce dernier, pouvant être professionnel ou non, est élu par le syndicat et a pour rôle d’appliquer les décisions prises par le syndicat en assemblée générale. Il ne faut donc pas confondre ces deux fonctions très différentes mais qui partagent tout de même un but commun : la bonne conservation, gestion et administration d’une copropriété.
