En copropriété, le RCP (règlement de copropriété) est obligatoire dès lors que plusieurs parties sont concernées. A contrario, dans le cadre d’immeuble en pleine propriété, on parle de règlement intérieur, les intérêts des parties étant communs.
Véritable “bible” de l’occupant et des professionnels de l’immobilier, le règlement de copropriété est le fil conducteur de la vie de l’immeuble et de la gestion de celui-ci. De la création d’une copropriété aux usages de la vie en communauté, tour d’horizon de ses grands principes.
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Jusqu’au 19ème siècle, les ensembles immobiliers étaient majoritairement des mono propriétés dit immeubles de rapports. C’est au cours du 20ème siècle que la vente d’appartements au sein de ces immeubles a induit un découpage de lots et l’existence de plusieurs parties au sein d’un même ensemble. Afin d’encadrer les parties, le législateur a créé le sacro-saint code de la copropriété (régie par la loi du 10 juillet 1965). Afin d’encadrer les usages de la vie en communauté, un “contrat” lié à l’immeuble et dont les occupants ont l’obligation d’en prendre connaissance a vu le jour : Le règlement de copropriété.
Tout règlement s’articule autour de trois axes : les parties communes et privatives, l’état descriptif de division et l’origine de propriété.
L’existence d’une copropriété induit un “découpage” en lots (appartement, cave, parking, box, jardin privatif, …). Chaque lot jouit d’une partie de l’immeuble à quotité variable en fonction du découpage réalisé. Ce découpage est réalisé en fonction de la superficie ou de l’usage du lot concerné. Le descriptif de l’immeuble, chapitre obligatoire du règlement de copropriété reprend également la superficie totale de l’immeuble et de la parcelle cadastrale, le nombre d’étage, l’adresse, la réglementation d’urbanisme, ….
Le règlement de copropriété doit être considéré comme une photographie de l’immeuble. La description des lots doit être fidèle à la réalité par leur composition.
Si par ce découpage, il existe des propriétés privatives, il demeure désormais des parties communes. C’est ce chapitre qui intéresse généralement les professionnels de l’immobilier et les occupants. Ces parties partagées entre l’ensemble des occupants appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires. La part de chacun est définie par une quote-part relative à la superficie du lot ou à l’usage de celui-ci. Ainsi pour l’utilisation d’un ascenseur, la quote-part d’un propriétaire sera plus élevée si celui-ci habite au 5ème étage que pour un autre résidant au 1er étage. La quotité globale de participation au fonctionnement d’un immeuble est ainsi exprimée en tantièmes
Il convient de distinguer ce qu’est une partie commune d’une partie privative afin de connaître l’emprise du propriétaire sur certains éléments. Le règlement de copropriété reprends de manière exhaustive tous les éléments communs ou privatifs. Mais qu’est-ce qu’une partie privative ? Lorsque l’on achète un bien, on en est le propriétaire exclusif. Un appartement est donc privatif. En copropriété, certaines parties de l’immeuble sont la propriété exclusive de la copropriété alors même que celle-ci peuvent être dans un lot exclusif (sauf cas exceptionnel de bien commun rendu privatif par principe d’usage exclusif). A titre d’exemple, les canalisations d’évacuation (les descentes d’eaux) sont communes puisqu’elles sont affectées à l’usage de tous mais le raccordement intérieur dans un appartement est privatif puisqu’il ressort d’une installation exclusive.
La toiture est commune à la copropriété puisqu’elle assure le couvert de l’immeuble. Il convient donc que tout le monde participe à son entretien ou à ses travaux, hors cas exceptionnel. Dans le cas d’une toiture terrasse à jouissance exclusive, le propriétaire en disposant doit en assurer l’entretien.
Ou encore, les fenêtres de toit sont-elles à la charge de tous ou à la charge des propriétaires en disposant exclusivement ? De même, certains équipements peuvent être à la charge unique d’un bâtiment ou à la charge de l’ensemble des copropriétaires. En somme, partie commune ou privative, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Chaque règlement de copropriété est particulier en fonction des particularité de chaque immeuble.
Enfin, le règlement de copropriété définit l’usage du bâtiment, son mode de fonctionnement au-delà des éléments commun et de l’usage de chacun.
Ainsi, le règlement de copropriété doit prévoir des mesures essentielles quant à sa gestion et le rappel des obligations des occupants conformément à la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires ont ainsi l’obligation de se réunir en assemblée générale, doivent être représenté par un syndic professionnel ou bénévole, doivent se réunir dans un périmètre géographique particulier, l’immeuble a l’obligation d’être assuré, …
Le règlement de copropriété autorise ou interdit l’exercice de certaines professions, on parle alors de destination de l’immeuble. Par exemple, seule les professions libérales peuvent être admises, ou la copropriété autorise tous les commerces…
Le poste de gardien fait également partie intégrante de la vie de l’immeuble puisqu’il participe directement à sa destination mais également à son mode de fonctionnement : le gardien distribue-t-il le courrier, entretien-t-il l’immeuble, ….
Le règlement de copropriété définissant le fonctionnement essentiel d’une copropriété ne peut être modifié sur décision arbitraire. Sa modification doit être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 26 ou à l’unanimité en fonction des modifications apportées.
Afin de faire la part belle aux abus d’annexion de partie commune, ou de vente non achevée, la loi ELAN adoptée le 23/11/2018 impose la mise en conformité des règlements de copropriété lorsque la vente ou la cession d’une partie commune a été constatée antérieurement ou que la copropriété dispose de parties communes spéciales. Cette mise à jour obligatoire devra être votée en assemblée générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24). De quoi clarifier davantage la vie en copropriété.
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