Comment modifier le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété (souvent abrévié « RCP ») est un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires. Il peut être amené à être remanié afin de répondre au mieux aux besoins des copropriétaires, aux évolutions qui ont lieu au sein de la copropriété, et à la législation en vigueur.

Toute modification du règlement de copropriété doit obligatoirement faire l’objet d’un vote en assemblée générale (la demande de modification, puis l’approbation du modificatif doivent être votés en AG).

Tout copropriétaire, ou le syndicat, peut demander à faire modifier le règlement de copropriété. Il faut alors que le demandeur constitue un dossier afin de soumettre son projet à l’assemblée générale (AG). Il notifiera par LRAR au syndic sa demande. Aucun délai n’est imposé (art. 10 du décret n° 67-223 du 17.3.67) mais il est préférable d’adresser sa demande généralement 2 mois avant la date d’AG, en joignant son dossier afin que son projet soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée.

La modification du règlement de copropriété se vote nécessairement en clé charges générales s’agissant d’un document commun à l’ensemble des copropriétaires.
Cependant, la règle de vote pour procéder à la modification du règlement de copropriété diffère selon la nature de la modification à effectuer. On distinguera trois types de votes différents :

• Vote à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965 – majorité des présents et représentés – Loi SRU et loi ALUR) : pour toute modification relevant d’une adaptation du règlement aux évolutions législatives et réglementaires
• Vote à la double majorité (article 26 loi 65 – la majorité des propriétaires doit représenter au moins 2/3 des millièmes de la copropriété) : pour toute modification touchant à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
• Vote à l’unanimité (article 26 loi 65 – vote de la totalité des copropriétaires dans le même sens) : pour les modifications majeures, à savoir modification des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, de la destination de l’immeuble, des droits acquis de certains copropriétaires sur les parties communes, de la répartition des charges (spécificité concernant ce dernier cas: [article 11 loi 65] deux exceptions: 1- [article 11 loi 65] lorsque des actes d’acquisition, ou des travaux sont décidés par l’AG et que cela entraîne la modification de la répartition des charges alors cette modification peut être décidée par l’AG statuant à la même majorité. 2- [article 25e) loi 65] vote à la majorité absolue pour la modification de la répartition des charges relative aux services collectifs et éléments d’équipement communs, rendus nécessaires par un changement d’usage de parties privatives).

La modification du règlement de copropriété est rédigée par un professionnel (notaire, géomètre expert).

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Cette modification ne deviendra définitive que si elle n’a pas été déférée en justice, c’est à dire si aucun copropriétaire n’a contesté le procès-verbal votant le modificatif, dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal (article 42§2 loi 65).

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Le notaire effectuera la publication auprès du service de la publicité foncière afin d’être opposable aux tiers (article 13 loi 65).

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